La pandemia reconfiguró el mercado inmobiliario global y México no fue la excepción. En la Ciudad de México, la reconversión de oficinas, el auge de las rentas temporales y el modelo de subarrendamiento aceleraron un proceso que ya venía gestándose: la gentrificación. Durante años se sostuvo que este fenómeno era una consecuencia natural del desarrollo urbano, una señal de renovación y progreso. Pero basta caminar por colonias como Roma, Condesa, Juárez, San Rafael o Santa María la Ribera para comprobar que la realidad es más compleja. Miles de familias han abandonado los barrios donde crecieron porque las rentas se volvieron impagables para quienes perciben ingresos promedio. La renta temporal redefine la vivienda en la Ciudad de México.
La pregunta obligatoria: ¿quién está ganando con este fenómeno? La respuesta apunta a un cambio profundo en el mercado inmobiliario que se aceleró tras la pandemia. Empresas nacionales y multinacionales descubrieron que gran parte de sus empleados podía trabajar desde casa, reduciendo la necesidad de grandes corporativos. Como consecuencia, la Ciudad de México registró la mayor vacancia de oficinas en décadas. Cientos de edificios quedaron parcial o totalmente vacíos, obligando a los propietarios a enfrentar la realidad: mantener un inmueble corporativo sin inquilinos implica absorber costos de mantenimiento, impuestos, administración, vigilancia y financiamiento sin recibir ingresos.
Fue entonces cuando comenzó a observarse un movimiento estratégico: la reconversión de oficinas a vivienda. En 2022, el Gobierno de la Ciudad de México anunció un programa para facilitar esta transformación como parte del Plan de Reactivación Económica. El objetivo oficial era aprovechar inmuebles subutilizados, incentivar la inversión y aumentar la oferta habitacional mediante facilidades administrativas y beneficios fiscales.
La medida tenía lógica urbana: es preferible reutilizar edificios existentes que dejarlos abandonados. Sin embargo, la pregunta que quedó sin respuesta fue en qué tipo de vivienda se estaban convirtiendo esas oficinas. Porque el aumento de la oferta no se tradujo en vivienda accesible. En la mayoría de los casos, las nuevas unidades se dirigieron a un mercado de alto poder adquisitivo, nacional y extranjero. Los inversionistas descubrieron que era más rentable conservar los inmuebles y explotarlos mediante rentas de corto plazo. El modelo tradicional de construir, vender y salir del proyecto comenzó a desvanecerse. Igual que en la industria del entretenimiento, donde ya no se venden las películas, sino licencias para verlas, el negocio dejó de ser vender departamentos para convertirse en arrendarlos; y mientras mayor sea la rotación de inquilinos, mayores pueden ser los ingresos.
A este fenómeno se sumó un nuevo actor: las empresas de subarrendamiento. Su modelo es simple y altamente rentable. Firman contratos de varios años con propietarios, ofreciendo rentas seguras y superiores al promedio del mercado; después remodelan, amueblan y equipan los inmuebles para comercializarlos mediante plataformas digitales o bajo esquemas de coliving por habitaciones. La diferencia entre lo que pagan al propietario y lo que obtienen por las rentas temporales constituye su utilidad. Para el propietario, representa ingresos estables; para el inversionista, altos rendimientos; pero para quienes buscan vivienda de largo plazo, significa la reducción de la oferta disponible.
Expertos en la materia han documentado que una proporción creciente de los inmuebles anunciados en plataformas de alojamiento temporal ya no pertenece a anfitriones ocasionales, sino a empresas o administradores con múltiples propiedades. Esto modifica la dinámica del mercado y reduce la disponibilidad de vivienda para residentes permanentes.
¿Debe prohibirse Airbnb? Probablemente no. La prohibición difícilmente resolvería el problema. Algunas ciudades han optado por restricciones parciales, registros obligatorios, límites al número de propiedades por anfitrión o mayores requisitos para operar alojamientos temporales. La Ciudad de México ya comenzó a implementar medidas en esta dirección mediante un registro digital obligatorio para anfitriones y plataformas, con el fin de transparentar la actividad y frenar prácticas de especulación inmobiliaria.
El problema no es la presencia de extranjeros viviendo en México ni la inversión inmobiliaria en sí misma. Ambas situaciones ocurren en prácticamente todas las grandes ciudades del mundo. El reto consiste en equilibrar la actividad económica con el derecho a la vivienda. Cuando el mercado deja de responder a la población, la vivienda deja de ser un derecho social y se convierte en un instrumento financiero.
La solución requiere más que discursos. Si la Ciudad de México pretende contener el desplazamiento de sus habitantes, necesitará políticas públicas integrales: impulsar la reconversión de oficinas, pero condicionando una parte significativa de los proyectos a vivienda con rentas accesibles y de largo plazo; crear un padrón público de empresas dedicadas al subarrendamiento profesional, transparentando cuántos inmuebles administran y bajo qué modalidad; establecer incentivos fiscales para propietarios que mantengan contratos de arrendamiento habitacional de largo plazo, reduciendo la presión para migrar al mercado de renta temporal; y modernizar los programas de desarrollo urbano para permitir mayor densidad donde exista capacidad de servicios, de modo que la oferta de vivienda crezca al ritmo de la demanda.
La gentrificación no comenzó con la llegada de extranjeros ni terminará si ellos se marchan. Su origen es más profundo: responde a un mercado inmobiliario que descubrió que puede obtener mayores rendimientos financieros transformando viviendas en productos bursátiles. En lo personal, coincido con el libre mercado, pero no con su libertinaje. Tanto el control absoluto del Estado como la liberación extrema de los mercados generan afectaciones a los ciudadanos. El comercio con perspectiva social es la vía: una convergencia entre capitalismo y responsabilidad comunitaria. Porque cuando una ciudad expulsa a sus propios habitantes, el problema ya no es únicamente inmobiliario. Es económico. Es social. Y, sobre todo, es una decisión política sobre el tipo de ciudad que queremos dejar a las próximas generaciones.
Aly Corany Abdallah
Analista, socialdemócrata y librepensador.
Licenciado en Derecho, Licenciado en Gestión y Desarrollo Empresarial, y TSU en Comercialización Inmobiliaria. Actualmente, cursa la Maestría en Derecho Digital y Juicios en Línea. Su enfoque multidisciplinario le permite analizar la realidad política y geopolítica desde una perspectiva integral.
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